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起業家コラム

個人事業主でも夢のマイホームを持つ方法

自営業者(個人事業主)の方のマイホーム購入

マイホームの購入をする時に、手持ちの現金で一括支払い!なんて人は極まれで、ほとんどの人が住宅ローンにお世話になると思います。
一般的に、自営業者は住宅ローンを組んでマイホームを購入するのはハードルが高いといわれます。
年収何千万の売れっ子芸能人でも、なかなかローンが組めなかったなんていう話も小耳に挟んだります。
貸す側にしてみると、自営業者や中小企業の経営者は収入及び将来性が不安定であるという認識があるようで、住宅ローンの審査が通り難いという現実があるようです。

では、実際に住宅ローンを申込む時の条件はどのようになっているのでしょうか
個人事業主が比較的借りやすいことで人気のある住宅ローン【フラット35】の場合の利用条件を例としてみてみますと、

お申込みいただける方
・お申込時の年齢が満70歳未満の方
・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
・年収に占めるすべてのお借入れ(【フラット35】を含みます。)の年間合計返済額の割合
 次の基準を満たしている方
  年収400万円未満 ⇒ 30%以下
  年収400万円以上 ⇒ 35%以下
となっています。

ここでいう年収とは、

①サラリーマンの方の場合は、給与所得の源泉徴収票に記載された【給与収入金額】
②①以外の方は、所得税の確定申告書に記載された【所得金額】

になり、審査時には所得を証明する書類の過去2年分の提出が必要となります。

一般的に金融機関は、上記の「年収」「返済負担率」のほか、「完済時の年齢」「担保評価」「営業年数」「健康状態」など総合的に審査されることになります。

これはあくまでも個人的な見解になりますが、上記の審査では年収額の35%が上限となっていますが、個人的には、ローンの返済が35%となると、生活がかなり厳しくなる恐れがあるため、実際には25%くらいを上限と考えたほうが良いと考えています。
素晴らしいマイホームがあっても、生活が苦しいのでは元も子もありません。

頭金をつくる

個人事業主が住宅ローンの審査を通すためには、「頭金をしっかり貯めて、返済割合を下げる」ということが一番大切です。
頭金は、自分でコツコツ貯める方法もあれば、親からの贈与による方法もあります。
もし、幸運にも親からの援助が受けられるような場合には、以下の2つの特例税制を覚えておいて下さい

①住宅取得資金の贈与の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
②相続精算課税選択制度
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

上記①②について、細かい要件等の説明は割愛しますが、要件をクリアすれば親からの贈与に対して一定額までは無税で贈与を受けることが可能です

マイホーム購入予定の個人事業主が注意すべき事

安定した所得をキープする

個人事業主は節税のために、少々無理は利益(所得)の圧縮をしがちですが、マイホームを買うと決めたその時からは、しっかりとした収益計上及び必要経費の軽減に努めて、少なくとも3年間は安定した所得金額を算出し、それを「確定申告書」や「納税証明書」で証明できるようにしましょう

返済や納税の遅延をしない

ローンの審査では、クレジットカードや融資返済の遅延の有無について、個人信用情報をチェックされます。また、個人事業主の場合にはローン審査時に「納税証明書」の提出を求められるので、納税についても遅延のないように気を付けましよう。

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